Les Français qui cherchent à faire un investissement en immobilier (une maison ou un appartement) sous le soleil choisissent souvent l’Espagne voisine, mais la ville e région de Portugal, moins connu, présente également de nombreux avantages. Bien que le pays soit à moins de deux heures de vol de la France, il est 30 % moins cher que celle-ci. En tant que membre de l’Union européenne, les procédures administratives sont simples et de nombreuses règles communes s’appliquent, notamment en matière de protection des consommateurs. Une autre protection des investissements est que le Portugal fait partie de la zone euro, ce qui signifie qu’il n’y a pas de problèmes de taux de change.
Quels sont les prix moyens du marché immobilier au Portugal ?
Selon l’Office national des statistiques portugais cette année, le mètre carré moyen est de 1 014 €, à Lisbonne de 1 217 € et à Porto de 937 €. Dans la région de l’Algarve, connue sous le nom de Côte bleue du Portugal, vous pouvez acheter une maison en bord de mer avec une piscine pour 350 000 euros. Parallèlement, les investissements immobiliers neufs à Ajaccio sont en moyenne trois fois plus chers (entre 3 000 et 3 500 euros le mètre carré en moyenne). Vous pouvez trouver d’autres tarifs sur un investissement immobilier (maison, appartement) dans la ville de lisbonne et algarve cette année. Vous pouvez aussi prendre une location saisonnière.
Cette zone plus abordable est le résultat de la grande crise immobilière (en particulier la surconstruction de logements et le programme d’austérité qui a conduit de nombreux Portugais à ne pas pouvoir faire face à leurs obligations en matière de prêt et a entraîné la saisie d’un grand nombre de propriétés). Les prix ont commencé à baisser en 2007 et sont relativement stables depuis la fin 2013, mais ils pourraient remonter rapidement en raison de l’augmentation de la demande extérieure (France, Royaume-Uni, Pays-Bas, États-Unis).
Comment devez-vous procéder ?
Une fois que vous avez trouvé un bien, n’hésitez pas à consulter un expert juridique. La préparation du dossier et les vérifications nécessaires sont généralement effectuées par un avocat au Portugal, mais ce n’est pas obligatoire. Un « solicitador » (avocat) qui connaît bien les transactions immobilières peut également vous aider. Certains facturent un certain pourcentage du prix d’achat (1-3%), d’autres proposent des forfaits à partir de 250 euros. Un notaire portugais participera à la préparation de l’acte d’achat final (après avoir vérifié tous les documents du dossier) et vous inscrira en tant que propriétaire au registre national. Toutefois, il est toujours possible de les contacter à l’avance. N’hésitez pas à contacter le notaire français pour vous accompagner dans cet achat à l’étranger.
Quelles sont les précautions à prendre ?
Tout d’abord, il est important de s’assurer que le vendeur du bien est le propriétaire de la maison, de la villa ou de l’appartement que vous souhaitez acheter ; le Conservatoria do Registo Predial peut vous aider à vous renseigner sur le propriétaire du bien que vous souhaitez acheter. Vous devez vérifier si la propriété a été construite conformément à la loi et si elle est inscrite au plan d’urbanisme. À cette fin, la coopération de la municipalité (Câmara Municipal) sera utile. Ensuite, il est nécessaire de vérifier que le bien n’est pas hypothéqué ou mis en gage, qu’il n’est pas loué et, enfin, qu’il n’y a pas de taxes et de services publics impayés. L’assistance d’un expert juridique est donc nécessaire pour accomplir toutes ces démarches (en portugais) et recueillir les informations nécessaires.
La procédure d’achat a été largement contrôlée ces dernières années et est similaire à celle de la France : réservation, signature d’un contrat spécifique et, enfin, présentation à un notaire. Entre 10 et 12 % du dépôt doit être versé par l’acheteur, qui le perd s’il le retire avant la signature définitive de l’acte devant le notaire. Si le vendeur se désiste, il doit verser le double de l’acompte (sauf dans les deux cas de force majeure).
Comment et comment le marché peut-il être financé ?
Vous n’avez pas besoin de contacter une banque portugaise pour emprunter de l’argent. Les banques portugaises ne proposent généralement que des prêts à taux variable liés à certains taux du marché monétaire à court terme. Les banques françaises ou étrangères peuvent être plus intéressantes (généralement des taux d’intérêt plus bas ou des conditions de prêt plus souples). En outre, les prêts au Portugal peuvent être plus ou moins onéreux selon la nature du bien. Si votre propriété a été saisie par une banque portugaise, vous pouvez obtenir un prêt à 100 %. Au lieu de cela, vous devrez augmenter en moyenne de 20 à 25 %.
Quelles sont les obligations légales de l’acheteur ?
Si vous êtes un étranger, vous devez obtenir un numéro d’identification fiscale. Si vous n’avez pas d’adresse au Portugal, vous devez avoir un représentant fiscal (avocat, comptable, connaissance). Toutes les procédures d’achat de biens immobiliers au Portugal en dépendent. Les étrangers peuvent être identifiés au niveau de l’autorité fiscale. Il facilite également l’ouverture de comptes bancaires et les factures d’électricité et d’eau. Ce numéro peut être obtenu auprès du centre administratif ou de la « Loja do Cidadao ». Les bureaux des impôts et les centres fiscaux « Financier » peuvent également délivrer ce numéro d’identification.
Quels sont les coûts associés à l’achat ?
Avant de signer le titre de propriété définitif, il faut payer une taxe municipale appelée MT (Imposto municipal sobre Transmissões). Cette taxe doit être payée au bureau des impôts le plus proche de l’achat du bien. Le coût varie selon que vous achetez une propriété urbaine uniquement en tant que résidence principale permanente ou en tant que résidence secondaire. Ce taux, précédemment fixé à 10 %, est désormais fixé à 6 % pour les biens dont la valeur déclarée est supérieure à environ 550 000 €. Des remises importantes sont accordées aux entreprises et aux propriétés dont la valeur imposable est inférieure à ce montant. Les transactions immobilières au Portugal ne sont pas soumises à la TVA. Les frais de notaire et les frais de cadastre sont payés par l’acheteur à la fin de la transaction. En règle générale, ils s’élèvent à 1 ou 2 % du prix d’achat.
La location est-elle intéressante ?
Il est recommandé d’acheter un bien immobilier dans le but d’en augmenter la valeur et non dans le but d’obtenir un rendement élevé des loyers. Lors de la mise en location d’un bien, il faut tenir compte du fait que les loyers sont bas au Portugal et que la situation économique est encore instable, ce qui peut rendre difficile le paiement par les résidents locaux. Enfin, il est important de rappeler que la location est toujours plus compliquée lorsque le bien est situé à l’étranger.
Outre la qualité de vie et l’hospitalité du peuple portugais, posséder une propriété au Portugal peut également être financièrement intéressant. Toutefois, avant de vous lancer dans un tel projet, n’hésitez pas à vous renseigner sur le pays et sa culture. Choisissez votre bien avec soin et prêtez une attention particulière à l’emplacement et à la qualité du bien que vous achetez…